Valoarea TVA pentru a doua casă 2021

Intr-o perioada in care piata imobiliara are nevoie de un impuls puternic, este important sa stii cat mai multe despre TVA-ul la a doua locuinta. Orice persoana fizica beneficiaza de aplicarea cotei TVA de 5% la achizitia unei noi locuinte. Un nou proiect de lege era in curs de a schimba conditiile de taxare, dar, la finalul anului 2020, acesta a fost amanat prin OUG, iar in 2021 se vor aplica regulile deja existente, pana la intrarea in vigoare a noilor hotarari. Cota poate fi aplicata indiferent de numarul de locuinte cumparate, chiar daca inainte de anul 2019, aceasta se aplica doar o data. Daca ai un plan de a achizitiona o casa sau un apartament in acest an, iti prezentam mai multe informatii pe care trebuie sa le cunosti:

Cadru legislativ

Conditii pentru a beneficia de 5% TVA

Conditii noi ce urmeaza sa fie aplicate din 2022

Cadru legislativ

Cadrul legislativ care permite aplicarea cotei de TVA 5% la a doua locuinta exista de ani buni, dar modificarile se intampla constant, in special in tandem cu situatia economica si sociala. Iata ce spun legile existente si cele care urmeaza a fi aplicate in viitor:

Legea 296/2020

Legea 296/2020 vine cu o serie de modificari si completari ale Codului Fiscal. Printre schimbarile notabile se numara si majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA 5% la 140.000 euro (peste 680.000 lei). Cei care au initiat proiectul de lege au justificat aceste modificari pe fondul schimbarilor preturilor de pe piata imobiliara, dar si al evolutiei cursului de schimb leu-euro. Modificarile se lasa asteptate, deoarece propunerea de lege este inca amanata pana la data de 1 ianuarie  2022.

Legea 25/2018

Odata cu adoptarea acesteia, au fost eliminate restrictiile privind suprafata terenului pe care este construita locuinta. De asemenea, a mai fost modificata regula dupa care o persoana fizica poate sa achizitioneze doar o locuinta, pentru a beneficia de aplicarea cotei TVA 5%. Este important de stiut ca modificarile care urmeaza a fi implementate in 2022 se vor aplica si pentru tranzactiile efectuate inainte, daca livrarea locuintei se incadreaza in perioada in care noua lege intra in vigoare.

Conditii pentru a beneficia de 5% TVA

Legislatia in vigoare impune si o serie de conditii pentru persoanele care vor sa beneficieze de cota de 5%. Legea 25/2018 mentioneaza la articolul 291, alineatul 3, litera C, punctul 3:

„3. livrarea de locuinte care au o suprafata utila de maximum 120 m², exclusiv anexele gospodaresti, a caror valoare, inclusiv a terenului pe care sunt construite, nu depaseste suma de 450.000 lei, exclusiv taxa pe valoarea adaugata, achizitionate de persoane fizice. Suprafata utila a locuintei este cea definita prin Legea locuintei nr. 114/1996, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Anexele gospodaresti sunt cele definite prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii, republicata, cu modificarile si completarile ulterioare. Cota redusa se aplica numai in cazul locuintelor care in momentul vanzarii pot fi locuite ca atare.

Tocmai din cauza conditiilor restrictive, in special in ceea ce priveste pretul noii locuinte, a fost propusa legea 296/2020, care doreste majorarea plafonului la 140.000 euro. Aceasta modificare are rolul de a sprijini persoanele fizice, dar si dezvoltatorii care vor sa investeasca in piata imobiliara, in special pe fondul conditiilor din ultima vreme la nivel socio-economic. De asemenea, deprecierea leului in raport cu euro este un motiv intemeiat pentru a facilita procesul de achizitionare a unei locuinte. Din pacate, legea 296/2020 nu va intra in vigoare in acest an si a fost amanata pana la 1 ianuarie 2022, iar conditiile de acordare a cotei de 5% TVA raman cele stipulate de legile anterioare. Iata o recapitulare a conditiilor:

suprafata utila maxima, exclusiv anexele gospodaresti de 120 m²;

Anexele gospodaresti sunt definite drept:

„Constructiile cu caracter definitiv sau provizoriu, menite sa adaposteasca activitati specifice, complementare functiunii de locuire, care, prin amplasarea in vecinatatea locuintei, alcatuiesc impreuna cu aceasta o unitate functionala distincta. In categoria anexelor gospodaresti, de regula, in mediul rural, sunt cuprinse: bucatarii de vara, grajduri pentru animale mari, patule, magazii, depozite si altele asemenea. In mod similar, sunt asimilabile notiunii de anexe gospodaresti si garajele, serele, piscinele si altele asemenea. Sursa: EuroAvocatura.ro, Anexe gospodaresti, Drept Civil.

suma locuintei sa nu depaseasca 450.000 lei (aproximativ 92.270 euro);

terenul pe care este construita locuinta sa nu depaseasca 250 m².

Conditii noi ce urmeaza sa fie aplicate din 2022

Legea pentru modificarea articolului 291 din Legea 227/2015 privind Codul Fiscal stipula o crestere semnificativa a plafonului, de la 450.000 de lei la 140.000 euro. Conditia pentru suprafata utila a locuintei ramane aceeasi: aceasta trebuie sa aiba maximum 120 m². Suprafata utila este definita de Legea locuintei 114/1996:

„Suprafata utila a locuintei este suma tuturor suprafetelor utile ale incaperilor. Ea cuprinde: camera de zi, dormitoare, bai, WC, dus, bucatarie, spatii de depozitare si de circulatie din interiorul locuintei. Nu se cuprind: suprafata logiilor si a balcoanelor, pragurile golurilor de usi, ale trecerilor cu deschideri pana la 1,00 m, nisele de radiatoare, precum si suprafetele ocupate de sobe si cazane de baie (cate 0,50 mp pentru fiecare soba si cazan de baie), in cazul in care incalzirea se face cu sobe. In cazul locuintelor duplex, rampa, mai putin palierele, nu se cuprinde in suprafata utila a locuintei.

legea locuintei

Dezvoltatorii noteaza ca amanarea legii nu face decat sa puna persoanele interesate de achizitionare intr-o pozitie dificila. Guvernul a decis amanarea aplicarii legii pana la 1 ianuarie 2022, chiar in ultimele ore ale anului 2020. Devalorizarea leului este unul dintre motivele pentru care romanii se incadreaza acum mai greu in plafonul impus de legea referitoare la cota TVA 5%. Dezvoltatorii mai scot in evidenta faptul ca, acum, clientii lor decid sa renunte la locurile de parcare, pentru a se putea incadra in conditiile impuse de legislatia actuala, pana la aplicarea modificarilor, in 2022. Renegocierea preturilor si a conditiilor este complicata in climatul actual, iar multi dintre cumparatori se vad obligati sa plateasca TVA 19%, daca suma depaseste plafonul. 

De asemenea, incadrarea locurilor de parcare la cota de TVA 5%, odata cu achizitionarea unei noi locuinte, poate fi un proces complicat. Existenta locului de parcare a devenit o cerinta pe lista cumparatorilor de locuinte, dar acesta nu se regaseste pe lista anexelor gospodaresti, citata mai sus in text. De aceea, daca nu se poate justifica acest caracter de accesorialitate al locului de parcare, se va aplica o cota generala de TVA 19%.

Daca vrei sa mai achizitionezi o locuinta in acest an, calculeaza atent pretul si toate detaliile din lista de conditii impuse. De asemenea, discuta deschis si transparent cu dezvoltatorul despre Legea locuintei si tot ce implica aceasta, pentru a gasi cele mai bune solutii. Anul 2022 se anunta a fi unul optimist, iar daca discuti cu un consultant, poti descoperi daca este mai bine sa astepti sau sa investesti acum.