Reglementarea Agenților Imobiliari: Proiecte Legislative în Dezbatere în Parlamentul României

În momentul de față, două proiecte legislative esențiale sunt în dezbatere în Parlamentul României, având ca obiect reglementarea activității agenților imobiliari. Dacă aceste propuneri legislative vor fi adoptate, agenții imobiliari vor avea obligația de a urma cursuri de specialitate și de a furniza clienților informații corecte și actualizate.

Conform acestor inițiative, vânzătorii vor fi obligați să dezvăluie eventualele defecte și probleme ale proprietății pe care intenționează să o vândă sau să o închirieze, similar normelor existente în Statele Unite. Aceste informații vor fi accesibile și pentru potențialii cumpărători, asigurând transparența procesului de tranzacționare.

Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) va dobândi autoritatea legală de a monitoriza activitatea agenților imobiliari și de a le retrage dreptul de practică în cazurile în care aceștia nu respectă reglementările legale. Autorizația de exercitare a profesiei de agent imobiliar va avea o valabilitate de trei ani, fiind necesară reînnoirea acesteia la expirare. În prezent, activitatea agenților imobiliari nu este reglementată printr-un cadru legislativ formal.

O propunere cheie este crearea unui registru public al agenților imobiliari autorizați, care va putea fi consultat de orice client. În cazul unei conduite necorespunzătoare, clienții vor avea dreptul să depună reclamații la ANCPI, care va avea puterea de a suspenda sau retrage licența agentului imobiliar și de a aplica sancțiuni financiare.

Proiectul legislativ înregistrat la Senat sub indicativul L162/2024 prevede că persoanele care doresc să devină agenți imobiliari vor trebui să dețină studii superioare, să finalizeze cursuri de formare profesională, să plătească o asigurare anuală de răspundere profesională și să ofere clienților informații corecte și verificabile.

În luna aprilie, Consiliul Legislativ a emis un aviz favorabil referitor la aceste propuneri de reglementare a intermedierii imobiliare, cu amendamente analizate de Comisia juridică a Senatului. S-a subliniat necesitatea clarificării statutului juridic al Colegiului Național al Intermediarilor Imobiliari (CNII) și al colegiilor teritoriale pentru a asigura o reglementare coerentă și eficientă.

Proiectul este în prezent analizat de comisiile permanente ale Senatului, urmând să fie discutat și votat în plen.

Registrul Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII)

Proiectul legislativ vizează crearea unui Registru Electronic Național al Intermediarilor Imobiliari (RENII), o bază de date publică ce va fi disponibilă pe site-ul oficial al Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Conform noii legi, toți agenții imobiliari din România vor fi obligați să se înregistreze în acest registru. ANCPI are termen de maximum 12 luni pentru a finaliza primul RENII, iar primul examen oficial pentru intrarea în profesia de intermediar imobiliar va fi organizat în termen de trei luni de la publicarea registrului.

Această inițiativă este motivată de necesitatea actualizării normelor de practică pentru agenții imobiliari, având în vedere importanța deciziei de cumpărare a unei proprietăți pentru clienți și influența sectorului imobiliar asupra economiei naționale.

În prezent, Clasificarea Ocupațiilor din România (COR) recunoaște meseria de agent imobiliar (broker imobiliar) sub codul COR 333401, dar acest standard a fost stabilit în 1997. Întrucât piața imobiliară a cunoscut o creștere semnificativă în ultimii 15 ani, iar cerințele actuale sunt mult mai complexe, standardul ocupational COR 333401 a fost arhivat de Autoritatea Națională pentru Calificări (ANC) în 2023, deoarece nu mai corespunde cadrului legislativ european privind formarea profesională și certificarea competențelor.

Inițiatorii proiectului subliniază că au organizat consultări extinse cu instituții cheie, precum Ministerul Dezvoltării Lucrărilor Publice și Administrației, Ministerul Educației, Ministerul Muncii și Solidarității Sociale, Uniunea Națională a Notarilor Publici din România, și Uniunea Națională a Barourilor din România. De asemenea, s-au desfășurat întâlniri cu organizații profesionale și patronale din sectorul imobiliar, pentru a asigura o reglementare adecvată și un consens larg în privința noilor norme.

Consilierea imobiliară: realizată doar de brokeri și agenți autorizați

Noua inițiativă legislativă reglementează activitatea de consiliere imobiliară, permițându-i să fie realizată exclusiv de persoane care dețin autorizație de broker imobiliar sau agent imobiliar. Conform noilor reglementări, doar brokerul imobiliar va avea autoritatea de a conduce o agenție imobiliară, fiind superiorul agentului imobiliar.

Definițiile activităților de agent și broker imobiliar
Proiectul legislativ clarifică cele două roluri, precum și conceptul de agenție imobiliară:

• Agent imobiliar – Persoana fizică ce a obținut competențele profesionale necesare, cu un nivel de calificare CNC 4, în urma unui program de formare organizat de un furnizor autorizat. După promovarea examenului de intermediar imobiliar organizat de ANCPI, agentul imobiliar este înscris în Registrul Național al Intermediarilor Imobiliari Autorizați (RENII). Agenții imobiliari pot desfășura activități de intermediere doar sub îndrumarea și coordonarea unui broker imobiliar sau a agenției imobiliare pe care acesta o reprezintă.

• Agenție imobiliară – Persoană juridică organizată conform Legii societăților nr. 31/1990, care a obținut calitatea de intermediar imobiliar în condițiile prezentei legi.

• Broker imobiliar – Persoana fizică cu competențe profesionale specifice, nivel de calificare CNC 6, obținute printr-un program de formare organizat de un furnizor autorizat. După promovarea examenului de intermediar imobiliar ANCPI și înscrierea în RENII, brokerul poate desfășura activități de intermediere imobiliară, atât în nume propriu, cât și în numele agenției pe care o reprezintă. De asemenea, brokerul are responsabilitatea de a îndruma, controla și coordona activitatea agenților imobiliari.

Cursuri de Specialitate pentru Agenți și Brokeri Imobiliari

Conform noilor reglementări, pentru a deveni agent imobiliar este necesară absolvirea unei forme de învățământ secundar superior și finalizarea unui curs de calificare pentru agenți imobiliari, organizat de un furnizor de formare profesională acreditat. Durata acestui curs trebuie să fie de cel puțin 1.080 de ore de pregătire profesională inițială, dintre care minimum 360 de ore sunt dedicate pregătirii teoretice, iar cel puțin 720 de ore pregătirii practice.

Pentru a obține calificarea de broker imobiliar, cerințele sunt mai riguroase, solicitându-se absolvirea unei forme de învățământ superior (licență sau echivalent) și parcurgerea unui curs de specializare pentru brokeri imobiliari. Acest curs trebuie să aibă o durată de minimum 180 de ore de pregătire, dintre care cel puțin 60 de ore trebuie să fie teoretice, iar 120 de ore practice.

Numărul de Ore pentru Cursuri: Subiect de Dezbatere

În ceea ce privește volumul orelor de curs impus, Consiliul Concurenței a atras atenția că ar putea fi excesiv, recomandând o revizuire a acestor reglementări pentru a evita potențiale bariere în accesul la profesie.

Testarea pentru Autorizația de Practică

După finalizarea cursurilor, agenții și brokerii imobiliari vor trebui să susțină un examen național organizat de ANCPI (Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară), cu sprijinul furnizorilor de formare profesională. Examenul este necesar pentru eliberarea autorizației de practică și dobândirea titlului de agent imobiliar sau broker imobiliar. Proiectul legislativ subliniază că examenele pentru cele două categorii se vor desfășura simultan, dar în secțiuni distincte.

Asigurarea de Răspundere Profesională pentru Agenți și Brokeri Imobiliari

Asigurarea profesională este o obligație esențială pentru orice intermediar imobiliar. Conform noii legislații, acesta trebuie să se asigure pentru răspunderea profesională. „Prin răspundere profesională se înțelege acoperirea daunelor suferite de client și rezultate din exercitarea profesiei fără respectarea prevederilor legii sau altor dispoziții legale aplicabile în activitatea de intermediere imobiliară, se specifică în proiect.

Asigurarea pentru răspundere profesională se încheie pentru o perioadă de un an și este obligatoriu reînnoită anual. Polița de asigurare trebuie depusă în copie certificată la ANCPI în termen de 15 zile de la emiterea acesteia, conform inițiativei legislative.

Atât brokerii imobiliari individuali, cât și agențiile imobiliare pot încheia o poliță de asigurare profesională care să includă toți agenții imobiliari sau brokerii imobiliari care își desfășoară activitatea ca angajați sau colaboratori ai brokerului sau agenției respective.

Activitatea necesară a unui agent imobiliar

Ca element de noutate, se propune introducerea obligației titularilor drepturilor asupra imobilului ce urmează a fi tranzacționat prin intermediul unui agent imobiliar, de a menționa în contractul de intermediere viciile cunoscute ale imobilului. De asemenea, agentul imobiliar va avea obligația de a transmite aceste informații către cealaltă parte implicată în tranzacția imobiliară.

Un agent imobiliar desfășoară activitățile specificate în standardul ocupațional, urmărind următoarele aspecte, conform propunerilor de la Senat:

• Identifică și colectează informații despre imobile;

• Vizionează și discută cu proprietarii despre imobilele lor și despre nevoile legate de acestea;

• Asistă clienții în stabilirea prețului solicitat, bazându-se pe comparabile din piața imobiliară;

• Pregătește imobilele pentru înstrăinare împreună cu clienții;

• Realizează sau coordonează fotografierea imobilelor destinate vânzării sau închirierii;

• Promovează imobilele clienților prin diverse canale de marketing;

• Discută cu potențialii clienți pentru a înțelege nevoile lor legate de achiziția unui imobil;

• Oferă consultanță și asistă clienții în procesul de tranzacție imobiliară;

• Gestionează cererile din partea potențialilor cumpărători și oferă informații relevante despre imobilele din portofoliu;

• Prezintă imobilele și oferă detalii suplimentare despre acestea potențialilor cumpărători;

• Asistă clienții în identificarea imobilelor care corespund nevoilor lor (localizare, suprafață, preț, dotări, etc.);

• Coordonează și facilitează transmiterea ofertelor și contraofertelor între părțile implicate;

• Se asigură că toate documentele tranzacției imobiliare sunt completate corect și la timp, fără erori sau omisiuni.

ANCPI, Autoritatea de Reglementare în Domeniul Imobiliar

Conform proiectului legislativ, Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) va avea responsabilitatea de a reglementa activitatea de intermediere imobiliară, având următoarele atribuții cheie:

• Organizarea examenului de intrare în profesie și emiterea autorizațiilor necesare pentru exercitarea profesiei de intermediar imobiliar;

• Întocmirea evidenței intermediarilor imobiliari prin înregistrarea acestora în Registrul Național al Intermediarilor Imobiliari Autorizați (RENII);

• Avizarea standardelor ocupaționale aferente meseriilor de agent imobiliar și broker imobiliar, precum și validarea furnizorilor de formare profesională;

• Suspendarea și încetarea calității de intermediar imobiliar în cazul nerespectării normelor;

• Constatarea și sancționarea contravențiilor în activitatea de intermediere imobiliară.

ANCPI beneficiază de o acoperire locală extinsă la nivel național, prin cele 42 de oficii de cadastru și publicitate imobiliară, facilitând controlul și implementarea reglementărilor în întreaga țară.

Sancțiuni Disciplinare pentru agenți și brokeri imobiliari

ANCPI va avea autoritatea de a aplica sancțiuni disciplinare, care includ:

• Avertisment;

• Suspendarea calității de intermediar imobiliar pentru o perioadă de la o lună până la un an;

• Retragerea definitivă a autorizației de intermediar imobiliar.

De exemplu, o agenție imobiliară care colaborează cu persoane neautorizate de ANCPI riscă amenzi cuprinse între 3.000 lei și 30.000 lei. De asemenea, persoanele care efectuează tranzacții imobiliare fără a fi înregistrate în RENII pot primi sancțiuni financiare între 7.500 lei și 75.000 lei.

Răspunderea contravențională

Nerespectarea prevederilor prezentei legi atrage sancţionarea disciplinară şi contravenţională a persoanei responsabile, conform proiectului de lege.

În inițiativa legislativă se precizează că următoarele situații constituie contravenții:

• Desfășurarea de către o agenție imobiliară a activităților reglementate de lege printr-o persoană care nu este autorizată și nu este înscrisă în RENII, cu amendă contravențională între 3.000 și 30.000 lei.

• Colaborarea între intermediarii imobiliari fără a stabili clar care intermediar încheie contractul cu clientul, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Solicitarea de plată de către un intermediar imobiliar din partea unei părți cu care nu are contract, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Încasarea de remunerație în avans fără acordul scris al clientului și fără stipularea situațiilor în care aceasta trebuie returnată, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Încheierea unui contract de intermediere imobiliară fără dovada dreptului legal asupra imobilului, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Utilizarea imobilului cu încălcarea prevederilor legale, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Încălcarea obligațiilor față de client prevăzute de lege, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Nerespectarea obligațiilor de colaborare între intermediarii imobiliari exclusivi și cei cooperați, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Utilizarea fără acord a documentelor furnizate de intermediarul exclusiv în scopul promovării imobilului, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

• Desfășurarea activităților de intermediere fără respectarea prevederilor contractuale, cu amendă între 3.000 și 30.000 lei.

De asemenea, sancțiunile contravenționale pot ajunge la valori mai mari, de 7.500 până la 75.000 lei, în cazurile mai grave precum:

• Desfășurarea activității de intermediere imobiliară de către persoane neînregistrate în RENII, fără drept de liberă practică.

• Încasarea de sume de bani de la părți ale tranzacției care nu sunt clienți sau de la intermediari fără contract de colaborare, cu amendă între 7.500 și 75.000 lei.

 

Agenția imobiliară Evo Imobiliare susține reglementarea propusă a agenților imobiliari, considerând că aceasta va contribui la creșterea transparenței și profesionalismului în domeniul imobiliar. Adoptarea acestor măsuri va proteja atât clienții, cât și agenții de eventuale practici neloiale, asigurând că toți cei care activează în acest sector urmează standarde înalte de etică și competență profesională. Prin educarea și certificarea agenților imobiliari și crearea unui registru public accesibil, clienții vor avea mai multă încredere în serviciile oferite, iar piața imobiliară va deveni mai sigură și mai predictibilă.

Evo Imobiliare consideră că aceste modificări legislative vor contribui semnificativ la consolidarea profesiei de agent imobiliar în România și va continua să susțină toate inițiativele care promovează transparența și responsabilitatea în intermedierea imobiliară.