Investitorii imobiliari ofera chiriasilor optiunea de a cumpara apartamentul dupa un anumit interval de timp, stabilit de comun acord.
O intelegere contractuala intre parti
Posibilitatea de a inchiria o locuinta cu optiunea de a o cumpara este o forma de leasing. La baza unui astfel de demers sta o intelegere prealabila intre chirias si proprietar, iar ulterior, prin redactarea unui contract de inchiriere spre cumparare, se adauga o serie de conditii si clauze, pentru ambele parti, care garanteaza finalizarea tranzactiei.
Ceea ce trebuie retinut este faptul ca un astfel de demers nu are o reglementare legala explicita, asa cum se intampla in cazul relatiilor dintre chirias si proprietar sau intre doua parti care tranzactioneaza un spatiu de locuit. Pe de alta parte, acest tip de intelegere civila se bazeaza pe prevederi ale Codului Civil si este perfect legala.
Contractele de inchiriere in vederea cumpararii depasesc un simplu contract de inchiriere, se realizeaza la notar, uneori, cu implicarea unor avocati sau specialisti in tranzactii imobiliare. Contractul include o suma de detalii legate de tranzactie: valoarea chiriei, durata perioadei pana la cumpararea proprietatii de catre chirias, obligatiile acestuia legate de utilitati, modul in care sunt achitate taxele si impozitele de catre proprietar, respectiv chirias.
Unele agentii imobiliare pot media si consilia un astfel de contract, de cele mai multe ori, realizat adesea intre dezvoltatori imobiliari, cu personalitate juridica, si chiriasi, persoane fizice. Notarii specializati in tranzactii imobiliare au o abordare specifica pentru acest tip de contracte de inchiriere in vederea cumpararii si, pe baza practicii, au un model contractual care aduce beneficii ambelor parti. De cele mai multe ori, contractele se finalizeaza prin cumpararea de catre chirias a locuintei, cu ajutorul unui credit imobiliar de tipul Noua Casa ori cu un credit ipotecar.
Avantaje si dezavantaje
Un contract bine realizat si o intelegere ferma intre proprietar si chirias elimina cele mai multe dintre dezavantaje si aduc avantaje reale ambelor parti.
Proprietarul are garantia ca va putea vinde respectiva locuinta, iar chiriasul are ragaz pentru a face demersurile necesare pentru creditare - indiferent de tipul acesteia - in conditiile in care locuieste in casa pe care o va cumpara.
La capitolul avantaje pentru proprietar, mai trebuie trecut si faptul ca o parte dintre cheltuielile pe care le presupune administrarea locuintei vor trece in sarcina chiriasului, care va trebui sa achite, pe langa chiria lunara si utilitati, si o cota parte din valoarea impozitului anual pentru locuinta, plus o parte din costurile eventualelor reparatii. Aceste procente trebuie mentionate expres in contract, iar nerespectarea lor atrage dupa sine anularea contractului.
In ceea ce-l priveste pe chirias, acesta are, la randul sau, o serie de beneficii.
La semnarea unui astfel de contract se stabileste cu exactitate valoarea locuintei, care nu va mai putea fi modificata pana la finalizarea tranzactiei. Perioada in care chiriasul locuieste in respectiva locuinta, cu chirie, inainte de a se realiza efectiv contractul de vanzare-cumparare, se stabileste la incheierea contractului si poate sa fie de sase luni sau mai mult., timp in care pretul de piata al locuintei se poate modifica. Aceasta practica este frecventa in Marea Britanie si Spania, iar perioada de gratie pana la perfectarea actelor de vanzare-cumparare poate ajunge si pana la cinci ani. In Romania, unii dezvoltatori imobiliari acorda o perioada de „acumulare de pana la patru ani. Chiriasul are posibilitatea de a perfecta actele de vanzare-cumparare oricand, pe parcursul acestui interval de timp. O clauza contractuala poate repune in discutie pretul final, dar, de cele mai multe ori, se renunta la aceasta, ca o dovada a bunei-credinte reciproce dintre parti.
Chiriasul nu poate fi evacuat din locuinta, atata vreme cat prevederile contractului sunt respectate, ceea ce, in absenta intentiei de cumparare, se poate intampla, daca proprietarul, interesat sa vanda, gaseste un client pentru imobil. Conform articolului 1668 din Codul Civil, proprietarul nu mai poate vinde unui tert locuinta, pana la data la care expira termenul pentru care a fost emisa oferta de vanzare facuta si acceptata de chirias. Mai mult, acesta se va putea bucura nestingherit de locuinta, inainte de a o cumpara efectiv, putand aprecia concret daca aceasta raspunde asteparilor sale.
Unul dintre dezavantajele reale ale chiriasului sunt costurile mai ridicate ale chiriei, dar trebuie luat in calcul faptul ca o parte din banii achitati, lunar sau trimestrial, proprietarului, cu titlu de chirie, se vor scadea din valoarea locuintei, in momentul finalizarii tranzactiei. Cu alte cuvinte, o parte din chirie se capitalizeaza si va reprezenta avansul pentru creditul ipotecar sau Noua Casa. Aceasta capitalizare este dovada si garantia ca, la termenul scadent, chiriasul va cumpara proprietatea.
Clauze contractuale obligatorii
O astfel de conventie de inchiriere in vederea cumpararii trebuie sa contina o serie de clauze speciale pentru ambele parti contractuale. Astfel, proprietarul trebuie sa fie de acord cu:
- dreptul de preemptiune la vanzare, care sa revina exclusiv chiriasului, asa cum este prevazut la articolul 1730 si urmatoarele, din Codul Civil;
- valoarea la vanzare a imobilului in cauza, stabilita la incheierea contractului de inchiriere spre vanzare;
- procentul din chirie, care va reprezenta capitalizarea pentru plata avansului sau care se va scadea din suma finala de achizitie a imobilului;
- intervalul de timp pana la care chiriasul achita valoarea integrala a locuintei;
- garantia proprietarului ca bunul imobil nu este sechestrat, grevat de sarcini, servituti, nu face obiectul unor litigii sau unor proceduri administrative de retrocedare a proprietatii.
In ceea ce-l priveste pe chirias, acesta trebuie sa respecte o suma de obligatii referitoare la modul in care intretine locuinta, termenul de plata al chiriei, termenul stabilit pentru preluarea proprietatii prin cumparare, precum si obligatia de a achita cheltuielile pentru utilitati.
Contractul trebuie sa clarifice si modul de plata al impozitelor, mai ales atunci cand termenul de gratie pana la finalizarea contractului de vanzare-cumparare este mare. Deseori, aceasta responsabilitate se imparte egal intre chirias si proprietar.
Un astfel de contract trebuie sa includa toate situatiile posibile, atat din punctul de vedere al chiriasului, cat si al proprietarului. Sunt utile si necesare si clauzele cu drepturi si obligatii, pentru ambele parti, in cazul in care nu se mai ajunge la finalizare prin vanzare-cumparare. De aceea, ambele parti trebuie sa inteleaga bine care sunt riscurile, beneficiile si responsabilitatile. O prevedere expresa trebuie acordata fondului care se acumuleaza, prin plata unei chirii peste valoarea pietei, in scopul constituirii avansului, precum si situatiilor in care acesta se restituie, in cazul in care locuinta nu mai este vanduta chirasului.
Un astfel de contract trebuie intocmit de specialisti in domeniul imobiliar, intrucat acestia cunosc cele mai bune strategii care sa ofere garantiile necesare ambelor parti. Acordul de inchiriere in vederea cumpararii trebuie sa acopere toate situatiile posibile, inclusiv pentru cazul in care prevederile intelegerii nu mai sunt respectate.
Ultima editare: 14 iunie 2021
Publicat De Storia
