Drept de uzufruct – caracter de abitatie viager in cazul unui imobil. Definitie ce inseamna abitatie viagere si drept de uzufruct
In putine cuvinte clauza de habitatie viagera inserata in cuprinsul unui contract de vanzare cumparare al unui imobil permite vanzatorului sa locuiasca in imobilul care face obiectul transferului de proprietate pana la sfarsitul vietii.
In practica, aceasta clauza este insotita in marea majoritatea a cauzelor si de o clauza de intretinere.
Dreptul de uzufruct ofera posibilitatea unei persoane de a se folosi pe deplin de imobilul care apartine altcuiva, avand obligatia sa il restituie in starea in care l-a primit.
Exemplu:
Mara, proprietara unui apartament in Iași s-a mutat in strainatate si a ales sa ii ofere drept de uzufruct pentru imobil nepoatei sale, Ioana. Asadar, ce presupune acest lucru? Ioana primeste dreptul de folosinta asupra apartamentului din Iași, se poate bucura de el nestingherita. De cealalta parte, Mara nu va avea dreptul sa o impiedice pe nepoata sa se foloseasca de apartament si va putea sa innopteze in locuinta din Iași doar daca este de acord Ioana (care are dreptul de folosinta asupra imobilului).
In termeni juridici, Mara, proprietara apartamentului care cedeaza dreptul de folosinta se numeste nudul proprietar, in timp ce Ioana, care primeste dreptul de a folosi apartamentul, dar si de a culege fructele bunului (veniturile in cazul in care il da in chirie) se numeste uzufructuar (usus = a folosi, fructus = a culege fructele, in situatia unui imobil, este vorba de chirie).
Dreptul de Uzufruct: Definiție, Caracteristici și Aplicații în Dreptul Civil
În dreptul civil, uzufructul reprezintă un concept juridic esențial, acordând anumite drepturi asupra unui bun proprietarului acestuia, numit nudo proprietar, și utilizatorului numit uzufructuar. Acest drept de uzufruct permite uzufructuarului să beneficieze de folosința și fructele bunului respectiv, în timp ce proprietarul reține titlul de proprietate. Această formă de drept real asupra bunurilor poate avea diverse aplicații și implică o serie de caracteristici specifice. În acest articol, vom explora în detaliu noțiunea de drept de uzufruct, specificând caracteristicile sale și modul în care poate fi aplicat în diverse situații.
Dreptul Real
Dreptul de uzufruct intră în categoria drepturilor reale, adică drepturi care se exercită direct asupra unui bun material, fără a presupune o obligație din partea unei anumite persoane. În contrast cu drepturile personale, precum contractele, care implică relații dintre persoane, drepturile reale se concentrează asupra relațiilor dintre persoane și bunuri.
Dreptul de Folosință Temporară
O altă clasificare importantă pentru dreptul de uzufruct este aceea că reprezintă o formă de drept de folosință temporară. În timp ce proprietarul își menține dreptul de proprietate asupra bunului, uzufructuarul beneficiază de dreptul de utilizare pe o perioadă determinată sau pe durata vieții acestuia. Odată expirat termenul stabilit sau în momentul decesului uzufructuarului, dreptul de uzufruct încetează, iar dreptul de proprietate revine în întregime proprietarului.
Caracteristici ale Dreptului de Uzufruct
Exclusivitatea dreptului de folosință
Uzufructuarul are dreptul exclusiv de a folosi bunul în limitele stabilite de lege sau de contract. Proprietarul (nudo proprietarul) nu poate interveni în utilizarea bunului și nu poate limita drepturile uzufructuarului în ceea ce privește folosința acestuia.
Dreptul de a percepe fructele bunului
Uzufructuarul are dreptul de a colecta fructele și veniturile generate de bun pe toată durata dreptului de uzufruct. De exemplu, în cazul unei proprietăți imobiliare, uzufructuarul poate închiria proprietatea și încasa chiriile.
Obligația de a conserva bunul
Uzufructuarul are obligația de a conserva bunul pe durata exercitării dreptului de uzufruct. Aceasta implică menținerea și păstrarea bunului într-o stare corespunzătoare, astfel încât să poată fi folosit de alți beneficiari după expirarea uzufructului.
Interdicția de a modifica substanțial bunul
Uzufructuarul nu poate face modificări semnificative sau schimbări majore asupra bunului fără acordul expres al proprietarului. Această restricție are scopul de a proteja interesul proprietarului și integritatea bunului.
Răspunderea pentru deteriorările cauzate bunului
Uzufructuarul poartă răspunderea pentru deteriorările sau distrugerile aduse bunului pe perioada utilizării acestuia. În cazul neglijenței sau abuzului în utilizarea bunului, uzufructuarul poate fi tras la răspundere și poate fi obligat să suporte costurile reparațiilor.
Aplicații ale Dreptului de Uzufruct
Dreptul de uzufruct poate fi aplicat în diverse situații și poate implica bunuri de naturi diferite. Iată câteva dintre cele mai frecvente aplicații ale dreptului de uzufruct:
Uzufructul asupra proprietăților imobiliare
Un exemplu comun este acordarea dreptului de uzufruct asupra unei proprietăți imobiliare. Proprietarul poate ceda uzufructuarului dreptul de a locui în imobil sau de a închiria imobilul și de a beneficia de veniturile generate de chirie pe durata uzufructului.
Uzufructul asupra terenurilor agricole
În cazul terenurilor agricole, proprietarul poate acorda dreptul de uzufruct unei persoane sau entități pentru a cultiva terenul și a beneficia de recoltele obținute.
Uzufructul asupra acțiunilor sau părților sociale
Un alt exemplu este acordarea dreptului de uzufruct asupra unor acțiuni sau părți sociale, permițând uzufructuarului să primească dividende sau alte beneficii financiare generate de acestea.
Uzufructul asupra operelor de artă
În cazul operelor de artă sau al altor bunuri de valoare culturală, dreptul de uzufruct poate permite unei instituții sau unui muzeu să expună și să beneficieze de pe urma vizitării bunului de către public.
Concluzie
Dreptul de uzufruct reprezintă un mecanism juridic important în dreptul civil, oferindu-le oamenilor posibilitatea de a beneficia de folosința și fructele unui bun fără a deveni proprietarii acestuia. Această formă de drept real asupra bunurilor poate avea aplicații diverse și necesită respectarea unor caracteristici specifice, cum ar fi exclusivitatea dreptului de folosință, obligația de a conserva bunul și răspunderea pentru eventualele deteriorări. Prin cunoașterea dreptului de uzufruct, oamenii pot lua decizii informate și pot înțelege mai bine aspectele juridice legate de utilizarea și administrarea bunurilor materiale.
Dreptul Habitatiei Viagere - O Definitie Detaliata si Perspective Legale
Dreptul habitatiei viagere este un concept juridic complex, care a atras din ce in ce mai multa atentie in ultimele decenii. In esenta, reprezinta un aranjament contractual prin care o persoana (denumita "ocupant") dobandeste dreptul de a locui intr-o proprietate pentru toata durata vietii sale, denumita "durata viagera". Aceasta forma de drept real asupra imobilelor poate avea implicatii semnificative atat pentru proprietarul imobilului, cat si pentru ocupant. In acest articol, vom explora mai detaliat ce presupune dreptul habitatiei viagere, precum si aspecte legale importante care trebuie luate in considerare.
Ce este Dreptul Habitatiei Viagere?
Dreptul habitatiei viagere poate fi definit ca fiind un contract prin care o persoana (denumita "ocupant viager") primeste dreptul de a locui intr-o proprietate pentru toata durata vietii sale. Acest drept este stabilit printr-un act notarial sau printr-un contract incheiat cu proprietarul imobilului. In schimbul dreptului de a locui in proprietate, ocupantul viager poate fi obligat sa plateasca o suma fixa sau periodica catre proprietar, sau sa ofere alte avantaje in natura.
Cum functioneaza Dreptul Habitatiei Viagere?
Mecanismul de functionare al dreptului habitatiei viagere este destul de simplu in teorie, dar poate deveni mai complicat in practica, mai ales daca nu sunt clar stabilite toate conditiile contractuale. Iata cum functioneaza in general acest tip de aranjament:
Acordul contractual: Proprietarul si ocupantul viager incheie un acord scris, de obicei notarial, care specifica drepturile si obligatiile ambelor parti. Acest document trebuie sa includa detalii despre durata viagera, drepturile de proprietate ale ocupantului viager, obligatiile financiare, precum si drepturile si responsabilitatile proprietarului.
Drepturile ocupantului: Pe toata durata viagera, ocupantul are dreptul sa locuiasca in proprietate si sa o foloseasca conform acordului. Ocupantul nu poate fi dat afara din locuinta pe baza termenului sau duratei viagere, decat daca incalca in mod grav clauzele contractuale.
Drepturile proprietarului: Proprietarul pastreaza titlul de proprietate asupra imobilului pe toata durata contractului. In plus, in functie de termenii acordului, proprietarul poate primi plati periodice de la ocupantul viager, sau poate beneficia de alte avantaje stipulate in contract.
Avantajele si Dezavantajele Dreptului Habitatiei Viagere
Avantajele pentru ocupantul viager:
Locuinta pe toata durata vietii: Unul dintre cele mai mari avantaje ale dreptului habitatiei viagere este faptul ca ocupantul poate locui in proprietate pe toata durata vietii sale, ceea ce ofera stabilitate si siguranta.
Evitarea cheltuielilor initiale: Ocupantul nu trebuie sa plateasca o suma mare de bani pentru achizitionarea proprietatii, asa cum ar fi cazul in cazul unei vanzari obisnuite.
Posibilitatea de a locui intr-o locatie dorita: Daca proprietatea este situata intr-o zona atractiva, ocupantul viager poate beneficia de avantajele acelei locatii fara a fi nevoie sa investeasca sume mari de bani.
Dezavantajele pentru ocupantul viager:
Lipsa dreptului de proprietate: Ocupantul nu devine proprietar al imobilului si, prin urmare, nu poate dispune liber de acesta sau sa-l transmita mostenitorilor.
Obligatiile financiare: In functie de clauzele contractuale, ocupantul viager poate fi obligat sa plateasca sume periodice proprietarului, ceea ce poate fi o povara financiara, mai ales daca veniturile sunt limitate.
Avantajele pentru proprietar:
Venituri suplimentare: Proprietarul poate beneficia de venituri suplimentare din dreptul habitatiei viagere, in cazul in care ocupantul viager plateste o chirie sau o suma periodica.
Evitarea problemelor de mostenire: Dreptul habitatiei viagere poate fi o solutie pentru proprietarul care doreste sa ofere unei persoane iubite dreptul de a locui intr-o proprietate fara a-i transfera inca dreptul de proprietate.
Dezavantajele pentru proprietar:
Limitarea disponibilitatii proprietatii: Proprietarul nu poate vinde sau dispune liber de proprietate pe toata durata viagera a ocupantului, ceea ce poate fi o problema daca proprietarul are nevoie de bani sau doreste sa schimbe destinatia proprietatii.
Responsabilitati fata de ocupant: Proprietarul trebuie sa se asigure ca asigura conditiile de locuit decente pentru ocupant pe toata durata viagera.
Aspecte legale importante
Dreptul habitatiei viagere este reglementat de lege si este important ca ambele parti sa fie constiente de impicatiile juridice. Iata cateva aspecte legale importante de retinut:
Contractul scris: Acordul dintre proprietar si ocupant trebuie sa fie redactat in forma scrisa si semnat de ambele parti pentru a fi valabil si executabil.
Drepturile si obligatiile clare: Contractul trebuie sa stipuleze in mod clar drepturile si obligatiile ambelor parti, precum si eventualele clauze speciale, cum ar fi responsabilitatile de intretinere a proprietatii.
Taxe si impozite: Este important ca ambele parti sa inteleaga cine va fi responsabil pentru plata taxelor si impozitelor asociate proprietatii pe toata durata viagera.
Inregistrarea contractului: Contractul ar trebui inregistrat la autoritatile competente pentru a-i conferi autenticitate si pentru a proteja drepturile ambelor parti.
Concluzie
Dreptul habitatiei viagere este o forma de aranjament care poate aduce atat avantaje, cat si dezavantaje atat pentru ocupantul viager, cat si pentru proprietarul imobilului. Cu toate acestea, daca este gestionat corespunzator si cu o intelegere clara a implicatiilor legale, acest tip de aranjament poate fi o solutie viabila pentru persoanele care doresc sa beneficieze de o locuinta stabila pe toata durata vietii lor sau pentru proprietarii care doresc sa ofere un sprijin locativ persoanelor dragi fara a pierde dreptul de proprietate asupra imobilului.
Caracterul viager
Dreptul de uzufruct se poate incheia intre titularul nud si uzufructuar pe o perioada determinata, iar in caz contrar, daca nu se specifica o data limita, este considerat ca incheiat pe perioada vietii beneficiarului. Aceasta a doua situatie poarta numele de drept de uzufruct cu caracter viager.
De stiut:
Caracterul viager se aplica doar in cazul in care beneficiarul (uzufructuarul) este o persoana fizica. In cazul In care este persoana juridica, durata maxima pe care se poate incheia dreptul de uzufruct este de 30 de ani.
De retinut:
– dreptul de uzufruct se poate incheia pe perioada determinata sau maxim pe perioada duratei de viata a beneficiarului (daca este persoana fizica), caz in care se numeste ca are caracter viager;
– daca nu se mentioneaza data de incheiere a dreptului de uzufruct, implicit se considera ca avand caracter viager, deci incheiat pe durata de viata a beneficiarului;
Obligatii ale titularului si ale beneficiarului
Titularul
– sa predea bunul cu tot ce il compune la momentul incheierii conventiei;
– sa nu ii ingradeasca libertatea beneficiarului de a se folosi de bun;
– sa suporte cheltuielile cu proprietatea (taxe, impozit) si reparatiile mari care mentin apartamentul in stare corespunzatoare de folosinta;
De retinut:
Titularul ramane proprietarul in acte si are dreptul de a dispune de locuinta sa, deci daca se hotaraste intre timp o poate vinde, insa va instraina doar nuda proprietate, uzufructuarul are drept in continuare.
Beneficiarul
– sa restituie bunul fara deteriorari (in caz contrar il va despagubi pe proprietar);
– sa conserve locuinta, sa foloseasca asadar apartamentul ca un bun proprietar;
– sa consemne starea in care preia bunul, cu ajutorul unui proces-verbal in momentul predarii imobilului (se face in prezenta proprietarului);
– sa suporte cheltuielile de intretinere cu apartamentul, rezultate din folosinta obisnuita a bunului;
– sa respecte destinatia bunului de folosinta (a apartamentului), exista insa si exceptii;
Important! Beneficiarul are dreptul de a inchiria apartamentul. Va incasa lunar suma pe chirie daca partile nu stabilesc altfel.
Totodata, beneficiarul are dreptul sa cedeze dreptul de uzufruct altei persoane (contract de cesiune) daca partile nu stabilesc altfel prin contract.
Dobandirea si incheierea dreptului de uzufruct
De regula, dreptul de uzufruct se dobandeste in baza unui contract incheiat la notar sau prin testament.
Dreptul de uzufruct poate inceta in urmatoarele situatii:
- Moartea uzufructuarului – asadar dreptul de uzufruct nu se mosteneste de catre mostenitorii legali ai beneficiarului;
- expirarea termenului stabilit in contract ca data limita;
- prin renuntarea la uzufruct (se realizeaza printr-o declaratie la notar);
- lipsa de folosinta timp de 10 ani;
- la hotararea instantei, daca uzufructuarul abuzeaza de imobil, ii aduce stricaciuni;
In loc de final
Este important de stiut ca titularul care devine nudul proprietar cedeaza doua din cele trei drepturi ale sale uzufructuarului. Acestea sunt dreptul de posesie si dreptul de folosinta. Prin urmare, proprietarul mai poate locui in acel apartament doar cu voia uzufructuarului. Tot uzufructuarul are dreptul de a culege fructele, deci in cazul inchirierii (pentru ca are acest drept), ii revine plata chiriei.
La fel de important de stiut este ca proprietarul poate vinde apartamentul, insa isi vinde doar dreptul sau, singurul ramas dintre cele trei si anume dreptul de dispozitie (hotaraste cum sa dispuna de bun). Uzufructuarul are in continuare drept de posesie si folosinta a apartamentului.
Caracterul viager al dreptului de uzufruct inseamna ca durata acestui drept este atat timp cat traieste uzufructuarul. Daca nu se doreste acest lucru, va trebui mentionat un termen de expirare al dreptului de uzufruct in contract.
De retinut:
Orice proprietar are prin titulatura sa 3 drepturi asupra unui imobil: de posesiune, de folosinta si de dispozitie; in momentul incheierii dreptului de uzufruct, el instraineaza drepturile de folosinta si posesiune uzufructuarului;
beneficiarul (uzufructuarul) primeste dreptul de a locui in apartament sau daca doreste, de a-l inchiria si de a castiga bani din chirie;
Este foarte important sa fii informat si sa pui intrebari ori de cate ori ai neclaritati, dat fiind faptul ca termenii juridici sunt familiari doar profesionistilor din domeniu.
Noul Cod civil. Note. Corelatii. Explicatii, editia 1
Avand in vedere ca dreptul de abitatie, precum dreptul de uz, reprezinta o varianta restransa a dreptului de uzufruct - avand insa un obiect specific, respectiv o locuinta – constituirea acestui dezmembramant este circumscrisa de legiuitor unui scop determinat ce este reprezentat de folosirea locuintei numai pentru interesul propriu si al familiei titularului sau. Dreptul de abitatie se extinde la familia titularului dreptului, chiar daca acesta era casatorit si nu avea descendenti la data constituirii dezmembramantului.
Prin urmare, drepturile reale principale sunt de doua feluri: drepturi reale derivate din dreptul de proprietate publica si drepturi reale derivate din dreptul de proprietate privata. Drepturile reale constituite pe temeiul dreptului de proprietate publica A se vedea art. 552-554 noul C. civ.. A se vedea art. 866 noul C. civ..sunt: dreptul de administrare Dreptul de administrare se constituie prin hotarare a Guvernului, aconsiliului judetean sau, dupa caz, aconsiliului local [art. 867 alin. (1) noul C. civ.]., dreptul de concesiune Concesionarul are dreptul si, in acelasi timp, obligatia de exploatare abunului, in schimbul unei redevente si pentru odurata determinata, cu respectarea conditiilor prevazute de lege si acontractului de concesiune. Calitatea de concesionar opoate avea orice persoana fizica sau persoana juridica. Procedura de concesionare, precum si incheierea, executarea si incetarea contractului de concesiune sunt supuse conditiilor prevazute de lege [art. 871 alin. (1) - (3) noul C. civ.].si dreptul de folosinta cu titlu gratuit Dreptul de folosinta asupra bunurilor proprietate publica se acorda, cu titlu gratuit, pe termen limitat, in favoarea institutiilor de utilitate publica [art. 874 alin. (1) noul C. civ.].. Dreptul de proprietate privata poate fi dezmembrat astfel incat atributele care intra in continutul sau juridic se exercita de persoane (parti) diferite. Astfel, pe temeiul dreptului de proprietate privata se constituie dezmembramintele acestuia, respectiv: dreptul de superficie Superficia este dreptul de aavea sau de aedifica oconstructie pe terenul altuia, deasupra ori in subsolul acelui teren, asupra caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta [art. 693 alin. (1) noul C. civ.]., dreptul de uzufruct Uzufructul este dreptul de afolosi bunul altei persoane si de aculege fructele acestuia, intocmai ca proprietarul, insa cu indatorirea de a-i conserva substanta (art. 703 noul C. civ.)., dreptul de uz Uzul este dreptul unei persoane de afolosi lucrul altuia si de a-i culege fructele naturale si industriale numai pentru nevoile proprii si ale familiei sale (art. 749 noul C. civ.)., dreptul de abitatie Titularul dreptului de abitatie are dreptul de alocui in locuinta nudului proprietar impreuna cu sotul si copiii sai, chiar daca nu afost casatorit sau nu avea copii la data la care s-a constituit abitatia, precum si cu parintii ori alte persoane aflate in intretinere (art. 750 noul C. civ.).si dreptul de servitute Servitutea este sarcina care greveaza un imobil, pentru uzul sau utilitatea imobilului unui alt proprietar [art. 755 alin. (1)
