Ce modificari poti face in apartament, ce autorizatii iti trebuie si cum le obtii.

Reconfigurarea apartamentului este, deseori, o solutie optima atunci cand nevoile tale se schimba sau, pur si simplu, cand vrei sa aduci imbunatatiri locuintei, fie ca este vorba despre un apartament vechi sau de un apartament nou, pe care l-ai cumparat de curand ori pe care planuiesti sa-l achizitionezi. De asemenea, se poate intampla ca, in cautarea apartamentului perfect, sa gasesti unul care ar fi putut fi cel ideal pentru tine si familia ta, daca n-ar fi existat peretele dintre sufragerie si balcon sau daca ar fi avut un dressing. Este bine sa stii in ce conditii poti darama sau construi un perete, pentru ca sunt cazuri in care de acest lucru depinde achizitionarea unei locuinte potrivite pentru tine si bugetul tau. 

 

De aceea, trebuie sa ai la dispozitie toate informatiile referitoare la modificarile pe care le poti face intr-un apartament, pentru care dintre acestea iti trebuie autorizatii si care sunt pasii de urmat pentru obtinerea avizelor necesare. In caz contrar, daca ignori aspectul legal, schimbarile facute in locuinta ar putea fi amendate de autoritati cu sume destul de costisitoare si ar putea afecta negativ rezistenta cladirii.

 

Legislatia care reglementeaza modificarile de apartament 

Prevederile care reglementeaza lucrarile de constructii dintr-un apartament de bloc se regasesc in doua acte normative:

 

Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executarii lucrarilor de constructii

Legea nr. 196/2018 privind infiintarea, organizarea si functionarea asociatiilor de proprietari si administrarea condominiilor

Conform Legii nr. 50/1991, executarea lucrarilor de constructii este permisa numai pe baza unei autorizatii de construire. 

 

Prin lucrari de constructii se inteleg, printre altele, lucrari de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, schimbare de destinatie sau de reparare a constructiilor de orice fel, precum si a instalatiilor aferente acestora.

 

Autorizatia de construire este actul care confera cetatenilor dreptul de a construi, precum si de a consolida sau repara o constructie deja existenta. Acest act este eliberat de primarie in baza unui dosar ce cuprinde o serie de avize, acorduri, proiect tehnic si are o valabilitate de cel mult 12 luni. Autorizatia de constructie se emite la solicitarea detinatorului unui drept real (proprietatea, uz, uzufruct, etc.) asupra unui imobil, cu respectarea prevederilor documentatiilor de amenajare a teritoriului si urbanism.

 

Concret, daca vrei sa faci in apartament orice fel de lucrari care modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora, proiectul tau va trebui sa fie mai intai aprobat de autoritatile locale. Acest lucru inseamna ca, daca vrei sa darami un perete, fie ca este vorba despre cel dintre balcon si camera de zi sau despre cei din BCA ai unei debarale, va trebui sa obtii autorizatia de construire/desfiintare. La fel se intampla si in cazul in care vrei sa construiesti un perete despartitor. Orice recompartimentare a locuintei necesita aprobare, in caz contrar existand posibilitatea unor sanctiuni.

 

Totusi, nu toate schimbarile pe care le aduci locuintei tale trebuie sa fie aprobate de primarie. Daca modificarile pe care planuiesti sa le executi se numara printre cele de mai jos, atunci nu ai nevoie de autorizatie de construire:

 

Lucrarile care nu modifica structura de rezistenta, caracteristicile initiale ale constructiilor sau aspectul arhitectural al acestora

Reparatii la imprejmuiri, acoperisuri, invelitori sau terase, atunci cand nu se schimba forma acestora si materialele din care sunt executate

Reparatii si inlocuiri de tamplarie interioara si exterioara, daca se pastreaza forma, dimensiunile golurilor si tamplariei

Reparatii si inlocuiri de sobe de incalzit

Zugraveli si vopsitorii interioare

Zugraveli si vopsitorii exterioare, daca nu se modifica elementele de fatada si culorile cladirilor

 

Procedura de obtinere a aprobarii pentru desfiintarea sau construirea unui perete sau a unei anexe a locuintei dureaza cateva saptamani si presupune pregatirea unei documentatii destul de complexe. La prima vedere, efortul pe care il depui in acest scop pare amplificat de birocratie, dar trebuie sa fii constient ca de structura de rezistenta a blocului in care locuiesti depinde siguranta ta, a familiei tale si a vecinilor in cazul unui cutremur. 

 

Multi proprietari aleg sa darame sau sa construiasca pereti in apartament fara sa ceara macar sfatul unui specialist. Riscul major este reprezentat de faptul ca peretele sau peretii respectivi pot fi structurali, iar modificarea adusa apartamentului afecteaza structura de rezistenta a intregului bloc. Un alt risc il reprezinta amenda pe care o poti primi daca inspectorii primariei primesc o sesizare din partea vecinilor tai. In plus, daca in viitor vei dori sa vinzi un apartament recompartimentat fara aviz, nu ii vei putea face cadastrul. 

 

 

Obtine Certificatul de Urbanism

Certificatul de Urbanism este un act informativ pe care il primesti (in cel mult 30 de zile de la depunerea actelor) de la biroul de urbanism al primariei de care apartii si in care regasesti toate conditiile pe care trebuie sa le indeplinesti pentru a obtine autorizatia de construire/desfiintare.

 

Acte necesare (in majoritatea cazurilor) pentru obtinerea Certificatului de Urbanism:

 

Cerere-tip completata integral si corect si opis lucrare

Acte de proprietate, cadastru si extras de carte funciara (copie)

Copie carte de identitate proprietar

Plan cadastral la scara 1:500 in doua exemplare cu situatia actuala si propunerea noua

Plan cadastral la scara 1:2000 in doua exemplare

Planul apartamentului si fotografii fatada bloc pentru balcoane parter, accese, modificari fatada, relevee si planuri cu propunere (eventual realizate de un arhitect, daca este vorba despre un proiect mai complex)

Chitanta achitare taxa legala (o poti plati la casieria primariei sau la trezorerie, iar cuantumul taxei se stabileste in functie de suprafata pentru care se obtine certificatul)

Atentie! Certificatul de Urbanism nu permite construirea, ci doar informeaza cu privire la principalele caracteristici ale constructiilor ce se pot executa pe un teren si enumera actele ce se vor depune pentru obtinerea autorizatiei de construire, inclusiv avizele si acordurile necesare.

 

Realizeaza documentatia tehnica pentru obtinerea autorizatiei de construire/desfiintare (DTAC/DTAD)

Odata obtinut Certificatul de Urbanism, in functie de modificarile pe care vrei sa le executi, va trebui sa faci cateva drumuri pe la diverse institutii ale statului sau private, pentru a obtine avize si acorduri.

 

Cand este vorba despre demolarea sau construirea unui perete intr-un apartament de bloc, ti se poate solicita realizarea unei expertize tehnice. Expertul tehnic autorizat este singurul specialist care poate evalua starea tehnica a constructiei si care poate stabili daca structura de rezistenta este sau va fi afectata de interventii si daca prezinta un risc seismic. Costul unei expertize tehnice poate varia intre 200 si 400 de Euro.

Prin Certificatul de Urbanism ti se mai poate solicita un aviz de la Inspectoratul Teritorial in Constructii, dar, ca si in cazul expertizei tehnice, acest lucru depinde de la caz la caz. 

O alta posibila cerinta este sa inchei contract cu o firma de salubrizare care sa ridice molozul rezultat in urma demolarii peretelui/peretilor. 

Dupa ce ai toata documentatia necesara, urmeaza sa o depui la serviciul de urbanism al primariei de care apartii.

 

Cerere-tip cu anexe si opis lucrare

Certificat urbanism (copie )

Documentatia tehnica pentru autorizarea construirii/desfiintarii (DTAC/DTAD)

Avize, acorduri, declaratii, studii stabilite si solicitate prin certificatul de urbanism

Dovada, in copie legalizata, a titlului asupra imobilului, teren si/sau constructii, sau, dupa caz, extrasul de plan cadastral actualizat la zi si extrasul de care funciara de informare actualizat la zi

Dovada privind achitarea taxelor legale

– taxa autorizatie de construire

– chitanta taxa timbru arhitectura (Ordinul Arhitectilor din Romania)

Autorizatia de construire/desfiintare va fi emisa in termen de 30 de zile de la depunerea tuturor actelor necesare. 

 

Daca ai achizitionat un apartament prin credit Prima Casa, credit imobiliar sau credit ipotecar si vrei sa ii aduci modificari pentru care ai nevoie de autorizatie de construire/desfiintare, vei fi informat prin Certificatul de Urbanism in privinta aprobarilor necesare. Astfel, in functie de tipul creditului, va trebui sa obtii acordul scris al bancii, al Ministerului de Finante sau al Fondului National de Garantare a Creditelor. 

 

In cazul unui apartament achizitionat prin credit imobiliar / ipotecar, orice modificari ale structurii imobilului, extinderi sau recompartimentari necesita acordul scris al bancii. Fara acesta, nu vei putea primi autorizatia de construire. 

In cazul unui apartament achizitionat prin programul Prima Casa, vei avea nevoie de acordul Fondului National de Garantare a Creditului (il poti obtine si prin intermediul bancii de la care ai luat creditul).

 

Daca ai obtinut autorizatia de construire si ai inceput lucrarile de reconfigurare a apartamentului, iti revine obligatia de a anunta si asociatia de proprietari in termen de 30 de zile de la incheierea lucrarilor. Din fericire, nu ai nevoie si de aprobarea asociatiei, pe langa cea a autoritatii locale, pentru a executa modificari pe proprietatea individuala, insa Legea 196/2018 prevede urmatoarele:

 

Orice modificare a proprietatii individuale care necesita emiterea unei autorizatii de construire/desfiintare, in conformitate cu legislatia in vigoare, se aduce la cunostinta asociatiei pentru inscrierea in jurnalul evenimentelor din cartea tehnica a constructiei, prin depunerea in copie a actelor de autorizare, a procesului-verbal de receptie la terminarea lucrarilor si a planurilor din proiectul tehnic.

Proprietarul poate aduce imbunatatiri sau modificari proprietatii sale individuale, cu respectarea prevederilor legale in vigoare referitoare la autorizarea executarii lucrarilor de constructii de catre autoritatea administratiei publice competente, fara a pune in pericol integritatea structurala a condominiului, rezistenta mecanica, stabilitatea si siguranta cladirii sau a altor proprietati individuale, precum si buna functionare a instalatiilor aferente acestora.

Modificarile suprafetelor construite sau utile se comunica presedintelui asociatiei de proprietari si organului fiscal local in termen de 30 de zile de la incheierea lucrarilor si se introduc in cartea tehnica a constructiei si in baza de date a asociatiei, in vederea stabilirii consumurilor corespunzatoare cu noile suprafete utile.

Nerespectarea prevederilor legale in ce priveste reconfigurarea unui apartament se considera contraventie si va fi sanctionata. Astfel, daca in urma unor sesizari inspectorii locali constata ca au fost efectuate modificari in apartament fara avizul primariei, proprietarul poate primi amenzi de pana la 100.000 lei. 

 

Tine cont de informatiile prezentate mai sus atunci cand planuiesti sa renovezi apartamentul. Unele modificari pot fi realizate fara niciun fel de aprobare, in timp ce pentru altele ai nevoie de expertize tehnice si documentatii stufoase, insa daca esti bine informat si cunosti fiecare pas pe care trebuie sa-l faci pentru caminul la care visezi, chiar si cel mai complicat proces de recompartimentare se poate desfasura fara piedici. In plus, facand toate modificarile cu aprobarile legale, nu risti nici sanctiuni usturatoare si, in acelasi timp, stii ca nu ai periclitat siguranta ta si a celor din jur. Spor la treaba!

 

Sursa Storia. ro Ultima editare: 16 iunie 2020